睇完阿祖嗰篇劏房帖，我諗，佢一個做劏房嘅後生仔都肯花時間記低自己睇到嘅嘢，咁我做咗工商七年，好似都應該寫返啲。
先講大環境。寫字樓空置率依家十幾 percent，仲喺度升。呢個唔係數字問題，你行下非核心區嗰啲新甲廈就知，成幢大廈得幾層有燈。以前帶客 viewing 排到密密，依家一個禮拜得兩三個 enquiry 已經偷笑。
點解搞成咁。WFH。三個字講晒。疫情之後啲公司發現唔使租咁大，就縮。縮完再縮。我有個客本來租成層，續約嗰陣話要半層就夠。你話點做。
租金跟住跌。跌咗幾耐？由 2020 到依家，三年冇停過。核心區跌少啲，但非核心區嗰啲減幅一兩成好平常。最慘係啲 co-working，之前開到周圍都係，依家靜靜雞執笠，旗艦店都唔續約。
仲有一個好多人未留意嘅 pattern。外資機構縮緊香港嘅 office footprint。有啲 relocate 去平啲嘅區，有啲縮減規模，有啲直接撤走。駐港嘅 regional office 數字年年跌。但同時間，有另一批租客進場。核心區嗰邊，中資企業嘅佔比明顯升咗。對我哋做工商嘅人嚟講，呢個轉變影響嘅唔止係邊個租邊層，而係成個服務模式。唔同背景嘅客戶，溝通方式唔同，決策流程唔同，對 agent 嘅期望唔同。
講完大環境，講返我哋公司。
我 2016 入嚟嗰陣，成個工商組得十幾人。公司規模細好多，主要做住宅租務管理。工商、劏房、分租呢啲，當時根本唔係重點。
七年之間，我見到幾個明顯嘅轉變。
首先係人多咗。公司擴咗幾次張，開咗唔同嘅組，請咗好多人。我剛入嚟嗰陣，全公司可能大家都叫得出名；依家好多同事，連邊個部門嘅我都唔太確定。
然後係做嘅嘢闊咗。由純住宅租務，去到工商，去到劏房，去到分租。阿祖嗰篇帖就係最好嘅見證——幾年前公司邊有劏房組。
第三個係 management 嘅思路。好多人睇公司擴張，第一反應係「市場好所以做大」。但你留意一下 timing——公司最積極擴張嘅時期，正正係市場開始轉差嘅時候。呢個唔係巧合。
我嘅理解係：management 睇嘅唔係眼前嘅市況，而係呢個行業嘅 total addressable market。香港幾多個業主？幾多間物業需要管理？呢個數字唔會因為市場差就縮。反而市場越差，業主越需要 professional management——因為自己搞唔掂。
呢個邏輯喺商廈更加明顯。業主對住成幢吉咗三分一嘅大廈，自己點搵租客？要做 marketing、要 negotiate terms、要處理法律文件、要做物業維護。一個人攬唔晒。
所以你問我點解市場咁差公司仲擴張，我嘅答案好簡單：因為租務管理同物業買賣係兩回事。冇人買樓唔代表冇人租樓。市場差唔代表管理需求跌。呢個係我做咗七年之後最深嘅體會。
最後一樣我留意到嘅係後勤嗰邊嘅變化。呢度我講少少就好，因為我係前線，後面嘅嘢我唔算好熟。但我明顯感覺到後勤同事嘅工作節奏呢一兩年有啲唔同。以前佢哋成日 OT 到好夜，你收工見到佢哋仲喺度；依家唔係話佢哋唔忙，但好似冇以前咁 chaotic。到底係 process 改善咗，定係其他原因，我唔太清楚，但肯定有啲嘢 in progress。
最後講下前景。呢度係我個人 view，講錯大家鬧我。
上個禮拜施政報告出咗減辣措施。BSD 同 NRSD 減半。好多人好興奮，覺得樓市有得救。
我嘅 view 係：住宅嗰邊，短期成交量肯定會彈。因為有一批觀望緊嘅買家會覺得「終於等到」，衝入去買。但呢個 euphoria 可以持續幾耐，我好有保留。因為成個 macro 環境冇變——利率仲係高，經濟增長唔算特別好，外圍唔穩定。減辣只係減低入場門檻，但佢唔會改變你供得起唔供得起呢個 fundamental。所以我估：短期會彈，但熱情褪得好快。到 2024 年中，如果再冇進一步措施，市場可能又靜返。
甚至講大膽啲。如果 2024 真係全面撤辣——呢個唔係冇可能嘅——成交量會有一波好明顯嘅 spike。但之後呢？如果同時間全球減息嘅步伐慢過預期，個 spike 會好短命。樓價可能依然係跌嘅。
寫字樓嗰邊就更唔樂觀。空置率高企係 structural issue。依家十幾 percent 嘅空置率，加上未來一兩年仲有大批新供應落成——特別係非核心區——我估 2024 到 2025 年，空置率會繼續升。可能去到接近兩成。
但我會畀一個 positive note：升到幾時會見頂？我估 2025 年下半年到 2026 年之間。原因係 pipeline 嘅新供應喺 2025 年之後會大幅縮減。政府已經開始控制商業用地供應，起碼短期內唔會再推新嘅。當供應收窄，而需求即使冇大增長但維持到 base level，空置率先會慢慢回落。
但呢個回落唔會係 uniform 嘅。核心區一定先企穩，因為地段優勢擺喺度。非核心區嗰啲 2018-2022 年起嘅新甲廈，可能要等到 2027 甚至 2028 年先開始正常化。呢個就係我成日講嘅 two-speed market——同一個城市，但兩個完全唔同嘅 trajectory。做工商嘅要接受呢個現實，然後揀你 position 喺邊一邊。
對我哋公司嚟講，我反而冇咁悲觀。正如頭先講，市場差唔等於管理需求跌。如果空置率繼續升，業主對專業管理嘅需求只會更大。公司依家嘅 diversification——住宅、工商、劏房、分租——反而令佢唔使太依賴任何一個 segment。呢個係一個好健康嘅佈局。
至於出面嘅人講乜「施政報告救市」，我作為做工商嘅人，只想講一句：稅率調整從來唔會創造需求。佢只會令已經存在嘅需求稍為容易 execute。真正創造需求嘅，係經濟增長、係企業擴張、係資金流入。呢啲嘢，唔係一份施政報告可以解決嘅。
唔好意思寫咗咁長。平時我喺論壇都係貼下數據就算，今次真係受阿祖嗰篇帖啟發。有任何工商 / 寫字樓 / 商廈相關嘅問題，歡迎問，我識嘅一定講。
[由舊站搬遷恢復，附件與收藏資料未完全同步]
